De plus en plus répandue, la SCPI (société civile de placement immobilier) est un incontournable dans la diversification de votre patrimoine.
Elle s’adresse aussi bien à des professionnels qu’à des particuliers, au même titre que certains contrats financiers tels que l’assurance-vie.
Aussi connue sous le nom de Pierre Papier, beaucoup d’investisseurs en immobilier se tournent vers cette solution afin d’éviter les contraintes de la gestion locative.
On parle de Pierre Papier car l’investisseur détient de l’immobilier sous forme de part – du papier – et non pas de l’immobilier en direct – de la pierre.
Focus sur cette solution d’investissement présentant une réelle alternative à l’investissement locatif traditionnel.
Comment fonctionne-elle ? Quels sont les risques ? Quel est l’horizon de placement ? Quels rendements attendre ?
Aujourd’hui pour dans cette deuxième édition de l’interview sur Investible, nous recevons Maxime Cazeres. Maxime est conseiller en gestion de patrimoine et directeur régional du cabinet EUODIA.
Bonjour Maxime, peux-tu te présenter ?
Bonjour Fabrice ! Je m’appelle Maxime, je suis conseiller en gestion de patrimoine pour le groupe Euodia depuis 3 ans. Je suis également en charge du développement du groupe dans toute la région PACA.
En tant qu’expert en stratégies patrimoniales, mon objectif est de pouvoir accompagner mes clients sur tous leurs projets financiers. Et ce, durant toutes les phases de leur vie (enrichissement, consolidation, transmission).
Par ailleurs, notre groupe a pour vocation de démocratiser au maximum la gestion privée. Notre ADN très orienté sur le digital facilite la souscription, la compréhension et le suivi des investissements pour l’ensemble de nos clients.
Après un parcours financier à la Grande École de Toulouse Business School, je débute ma carrière en Gestion de Fortune au sein d’HSBC Private Banking, puis ODDO BHF. Ces passages au sein de ces grands établissements me permettent de développer mon expertise sur les marchés financiers.
Fort de ces expériences, et ayant la soif d’entreprendre, je m’oriente vers la gestion privée au sein d’un cabinet parisien indépendant. Cabinet où ma mission auprès de clients particuliers comme professionnels est beaucoup plus large.
Aujourd’hui, l’idée est de présenter une solution devenue incontournable au fil du temps, la SCPI.
Solution pour laquelle Euodia fait partie des leaders, avec SCPI-8.com
Comment fonctionne une SCPI ?
Le fonctionnement des SCPI est assez simple. Il repose sur la collecte de fonds auprès d’investisseurs qui souhaitent se constituer un patrimoine immobilier.
Les sociétés de gestion agissent comme une « super agence immobilière ».
Elles vont gérer ces fonds et procéder à l’achat d’immeubles diversifiés, tels que des bureaux, des commerces ou des logements, en France et en Europe. Les parts acquises par les investisseurs représentent une quote-part de la propriété des actifs immobiliers détenus par la SCPI.
La société de gestion a un rôle fondamental et prépondérant. Au-delà de l’achat des immeubles, elle exerce bien d’autres missions pour le compte des investisseurs. Trouver les locataires, mettre en gestion les différents biens, récolter les loyers et les redistribuer aux investisseurs, payer les impôts dans les pays étrangers, communiquer sur chacune de ses activités (rapports annuels et bulletins trimestriels) … Finalement, elle couvre l’ensemble de l’activité de gestion locative.
Il existe plusieurs façons de souscrire en SCPI. Cela peut se faire directement auprès de la société de gestion ou au travers d’un contrat d’assurance-vie. Dans ce dernier cas, les revenus générés par les SCPI sont capitalisés dans le contrat.
La distribution des loyers perçus par la SCPI est réalisée régulièrement, généralement sur une base trimestrielle ou annuelle, en fonction du choix de la société de gestion. Les revenus fonciers ainsi générés sont soumis à l’impôt sur le revenu en France, sauf si la SCPI est détenue dans le cadre d’une assurance-vie.
Le traitement fiscal d’une SCPI européenne est plus complexe mais aussi plus avantageux. Il permet une exonération des prélèvements sociaux, et un impôt réduit sur ces revenus.
La capitalisation totale des SCPI, qui a connu une croissance importante au fil du temps, témoigne de l’intérêt grandissant des investisseurs pour ce type de placements. Les SCPI, en offrant une diversification du patrimoine et un revenu potentiellement régulier, constituent une alternative intéressante à l’investissement immobilier en direct.
Quels sont les différents types de SCPI ?
Il existe trois grandes catégories de SCPI :
- Les SCPI de rendement : ce sont les plus connues. Elles ont pour but de livrer un revenu régulier aux investisseurs, au prorata des parts qu’ils détiennent. Souvent composées d’un parc immobilier orienté sur des actifs professionnels (bureaux, commerces…) ces SCPI cherchent à maximiser le rendement. Mais également travailler sur la valorisation de leur parc immobilier. Un parc immobilier qui prend de la valeur permettra d’ajuster son prix de part à la hausse dans le temps. Il existe deux grandes catégories de SCPI de rendement : la SCPI à capital fixe ou la SCPI à capital variable. En investissant dans cette classe d’immobilier à long terme, les locataires signent un bail commercial avec trois qualités majeures : il est plus protecteur que les baux classiques pour le propriétaire, la sélection du locataire peut être plus efficiente et le marché de l’immobilier professionnel n’a pas subi la bulle qui a sévi sur les locaux d’habitation.
- Les SCPI de plus-value : il s’agit d’un lot des biens immobiliers résidentiels à fort potentiel de revalorisation. Notamment dans les grandes villes comme Paris, Lyon, Marseille, etc. (Stratégie de capitalisation ou de plus-value). Par exemple, la société de gestion va investir en SCPI, comme PAREF Gestion, dans les logements où le locataire bénéficie d’un loyer très attractif. Et ce, grâce à des dispositifs de protection comme la loi de 1948 d’après-guerre.
- Les SCPI fiscales : elles suivent généralement les grands dispositifs fiscaux existant dans l’immobilier traditionnel (Scellier, Pinel, Denormandie, Malraux, déficit foncier). Et permettent aux investisseurs de bénéficier de réductions d’impôts tout en profitant du mécanisme SCPI. Par exemple, les SCPI fiscales en loi Pinel vont acquérir du-logement neuf dans les zones géographiques éligibles. Puis détenir les biens le temps nécessaire avant de les revendre. Tandis que les SCPI Malraux ou déficit foncier vont, elles, acquérir des biens très anciens à rénover dans des quartiers sauvegardés. Elles permettent la réduction d’impôt en plus de la diversification de votre patrimoine immobilier.
Pour faire le choix entre ces trois grandes catégories, il est recommandé de vous faire accompagner par un professionnel compétent.
Risques et rendements
La SCPI est un placement à long terme qui comprend des risques. Étant un investissement immobilier, elle est considérée comme peu liquide et doit être pensée dans une optique de placement à long terme. La durée de détention recommandée est de dix ans. D’autre part, les revenus ne sont pas garantis et dépendent de l’évolution du marché immobilier.
Cependant, la grosse diversification des actifs, la qualité des immeubles et des locataires professionnels, et la résilience du marché professionnel font d’elle un investissement bon père de famille sur le long terme. En moyenne, le rendement net se situe autour de 4,40% (il est évidemment variable en fonction de chaque SCPI).
Points clés
Les SCPI, sont des véhicules d’investissement permettant aux investisseurs de participer à un parc immobilier géré de manière collective. Elles permettent :
- Une diversification du patrimoine : Les SCPI permettent aux investisseurs de diversifier leur patrimoine en investissant dans différents types de biens immobiliers tels que des bureaux, des commerces, des logements, etc.
- Une accessibilité à l’immobilier professionnel : elles investissent dans des biens immobiliers professionnels, ce qui serait souvent difficile à réaliser individuellement en raison du coût élevé.
- Une gestion déléguée : Les SCPI sont gérées par des sociétés de gestion professionnelles. Les investisseurs n’ont pas à se soucier de la gestion quotidienne des biens immobiliers, car c’est la société de gestion qui s’en occupe.
- Un rendement net potentiel attractif.
- Une certaine liquidité : contrairement à l’achat direct de biens immobiliers, les parts de SCPI peuvent être relativement liquides. Il est généralement plus facile de vendre des parts de SCPI sur le marché secondaire, bien que cela dépende de la demande du marché à un moment donné. Selon la conjoncture, le délai peut se rallonger et des situations de blocage peuvent avoir lieu.
- Une simplicité et accessibilité : Investir dans une SCPI est plus simple que d’investir dans un bien immobilier directement. Les montants minimums sont relativement bas par rapport à des actifs en direct.
- Un potentiel de plus-value : en plus des dividendes réguliers, les investisseurs peuvent bénéficier d’une éventuelle plus-value sur la valeur de leurs parts si le marché immobilier augmente.
- Des avantages fiscaux sur les revenus : Certains investisseurs peuvent bénéficier d’avantages fiscaux liés à leur investissement dans les SCPI, en fonction de leur situation fiscale et des lois en vigueur dans leur pays de résidence, ainsi que du choix des SCPI.
Pour conclure, la SCPI présente des atouts indéniables, et doit faire partie intégrante du patrimoine d’un investisseur.
Évidemment, elle doit répondre à des besoins, et s’adapter au profil du client. Il est donc préférable de se rapprocher d’un conseiller en gestion de patrimoine avant de s’orienter vers ce type de placement.